A partir de 2027, a venda e a locação de imóveis por Holdings passam a sofrer a incidência de dois novos tributos: o IBS e a CBS. Na venda, a lei permite abater o custo do imóvel da base de cálculo, por meio do chamado redutor de ajuste.
Imóveis que entraram na Holding por valor abaixo do de mercado podem gerar mais tributo em uma venda futura. Recomendamos avaliar cada caso, especialmente se houver intenção de vender imóveis da Holding no curto ou médio prazo.
O que muda
A Reforma Tributária (EC nº 132/2023 e LC nº 214/2025) passa a alcançar, a partir de 2027, a venda e a locação de imóveis por Holdings, com a incidência do IBS e da CBS. Esses tributos substituem, de forma gradual, os atuais tributos sobre o consumo:
| Tributos atuais | Novo tributo |
| ICMS e ISS | IBS – Imposto sobre Bens e Serviços |
| PIS e COFINS | CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços |
Como funciona o redutor de ajuste na venda
Na venda, a lei criou o redutor de ajuste, que abate da base de cálculo do imposto o custo do imóvel. Quanto maior o redutor, menor o tributo a pagar.
Para os imóveis que sejam de propriedade de contribuinte regular do IBS/CBS em 31/12/2026, a lei admite que esse redutor seja definido por um dos seguintes critérios:
| Critério | Como é calculado |
| Valor de aquisição | Valor pelo qual o imóvel foi adquirido, corrigido pelo IPCA. |
| Valor de referência | Estimativa oficial de mercado do imóvel, a ser divulgada pelo Fisco no Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais). |
O Sinter já está em vigor, mas os valores dos imóveis ainda não estão disponíveis para consulta geral.
| Ponto de atenção: Em imóveis contribuídos em integralização de capital social de pessoas jurídicas, o custo costuma ser abaixo do valor de mercado à época. Assim, o redutor baseado nesse custo, ou em um valor de referência inferior ao de mercado, pode significar mais tributo na venda futura. |
Nossa recomendação
Diante desse cenário, a recomendação é avaliar cada caso, especialmente se houver intenção de venda de imóveis pela pessoa jurídica no curto ou médio prazo, para definir quais providências devem ser adotadas para assegurar a adoção do redutor de ajuste que seja mais vantajoso.
Glossário
| Holding | Empresa criada para ser dona de bens da família, como imóveis e participações em outras empresas. |
| Integralização de capital | Transferência de bens dos sócios para a empresa, para formar o seu capital social. |
| IBS e CBS | Novos tributos sobre o consumo criados pela Reforma Tributária, que substituem ICMS, ISS, PIS e COFINS. |
| Redutor de ajuste | Valor que a lei permite abater da base de cálculo do IBS/CBS na venda do imóvel. |
| IPCA | Índice oficial de inflação, usado para corrigir o valor de aquisição do imóvel. |
| Sinter | Sistema do Fisco que reúne informações sobre imóveis e no qual será divulgado o valor de referência. |
